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5个月以前,在A股上市的海马汽车股份有限公司(*ST海马)做出决定,打算卖出名下持有的401套房产,用于补充流动资金,改善利润。

现在5个月过去了,根据最近*ST海马发布的出售房产进展公告,到9月24号为止,共卖出了156套房产,卖出率不到4成,影响净利率3668万元。



对于事情的进展,大家普遍关心两个问题,1、为什么要卖房?2、为什么5个月卖出率不到四成?

一、为什么要卖房?

二十年前,因为地价便宜,一些老一点的上市公司往往有自己的房产,而*ST海马前身则是一家准房企(海口市工业建设开发总公司),更是不在话下。*ST海马是做汽车的,2005年借壳上市的,也就是说在借壳后获得了大量原公司的房产。

2010年到2016年,在国内购车潮来临的背景下,海马汽车一直保持稳定盈利,但是2017年后汽车行业业绩整体下滑,海马汽车利润转为亏,根据年报,2017年亏损是9.94亿,2018年亏损是16.37亿,被交易所处以退市风险警示,今年4月24日起简称被改成*ST海马。

根据上市公司退市规则

1、连续两年亏损的(净利润为负),实行退市风险警示;

2、退市风险警示后下一年不能扭亏的,被暂停上市。

也就是说*ST海马再不采取行动很可能就要退市了,但是主营业绩短期很难在特别大改观的情况下,有什么好的办法?肯定是卖房。

下面是海马汽车股份有限公司2019年半年度报告部分截图





企业利润所得包含主营业务收入加营业外业务收入,比如下面的“非流动资产处置所得”项就包括企业固定资产、长期投资、无形资产以及其他非流动资产的处置。

非流动资产包括持有到期投资、长期应收款、长期股权投资、工程物资、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、可供出售金融资产等。

卖出房地产利得会计录在营业外收入里面,对修饰利润有很大帮助。所以你知道为什么两市20多年来退市的公司只有可怜的几家了吗?

根据数据显示,今年一季度末,在A股的3623家上市公司中,共有1794家持有投资性房地产,合计金额达到1.27万亿元。

根据*ST海马发布的公告,已出售的156套房产中,已收款5709万元,对净利润的影响是3668万元。

最近的数据没有找到,我在网上查了下资料发现,2017年三季度共有1238家上市公司抛售了投资性房地产!

二、为什么5个月卖出率不到四成?

这说明相关区域的楼市整体还是偏冷,楼市“有价无市”,2016年秋天,各大城市开启了严厉的限购、限贷、限售、限价政策,虽然抑制了房价过快上涨,但也冻结了流动性,想卖的卖不出,这种情况下,除非降价,否则别无它法。

其实,对于现阶段迫切需要改善利润的上市公司来说,往往是陷入两难,如果不卖就很难解决短期资金流问题,利润问题,如果卖,又遇到流动性问题,价格问题,还有税收问题。

企业卖房税收一大块是土地增值税,这个对个人售房者影响有限,但对企业则影响比较大,根据最新规定,企业的土地增值税税率最高的达到60%(增值额超过扣除项目金额200%的话是60%,扣除项目金额主要是这套房产的成本,比如土地成本、装修成本等)。60%的税率是什么概念,你可以算算。

本次*ST海马卖房决定及进展告诉我们几点:

1、房产仍然是居民资产配置的首选,当出现困难时,房产往往起着兜底作用。

2、房产是大额交易,对流动性要求比较高,投资房产一定不要选择偏远地带的房子否则长远看只能是有价无市,除非有政策利好。

3、在金融市场,眼睛看到的东西未必是真的,比如上市公司的报表,有时利润大增,但并不意味着赚钱,对于普通股民来说,如果你想留在市场里,要么多学习,要么把钱交给专业机构投资,否则,很容易踩雷。
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